Das Ferienhaus am Meer

Sie spielen mit dem Gedanken, ein Ferienhaus oder eine Ferienwohnung im  Ausland zu kaufen? Sehr schön! Nur sollten Sie dabei auf spontane Aktionen verzichten. Rund um den Kauf eines Feriendomizils in einem anderen Land ist es ratsam, vor der Transaktion die steuerlichen Auswirkungen sorgfältig auszuloten.

Viele Menschen träumen von einem Feriensitz im Ausland. Der Gedanke ist verknüpft mit dem Wunsch nach mehr Freiheit und Lebensqualität. Manchmal schwingt auch die Idee mit, sich nach der Pensionierung irgendwo an der Wärme niederzulassen. Gerade weil so ein Kauf ein langfristiges Engagement einleitet, ist es wichtig, sich über die finanziellen und namentlich die steuerlichen Aspekte auf weite Sicht Gedanken zu machen. Am Anfang stehen naturgemäss die Abgaben und Steuern im Fokus, die beim Kauf selber und mittelfristig bei der Benutzung des Feriendomizils anfallen.

Aber auch später, wenn die Liegenschaft verkauft oder an die nächste Generation vererbt werden soll, kommen Steuerbelastungen auf einen zu. Art und Höhe der Steuern sind von Land zu Land sehr unterschiedlich. Man kommt nicht darum herum, dies für den individuellen Fall zu ermitteln. Dennoch gibt es allgemeingültige Aspekte, auf die man – unabhängig von der gewählten Destination – vor einem Kauf achten muss.

Der Kaufpreis – und was noch?

Verschiedene Länder erheben beim Kauf einer Immobilie eine Grunderwerbssteuer. Diese kann bis in die Grössenordnung von zehn Prozent des Immobilienwerts gehen. Bei Neubauten fällt diese Steuer in der Regel nicht an, dafür die Mehrwertsteuer. Sie ist noch höher und beträgt in Europa meist um die 20 Prozent. Das führt bei der Immobiliensuche zur entscheidenden Frage, ob der angegebene Immobilienpreis die Mehrwertsteuer bereits enthält oder nicht. In vielen Ländern fallen zudem Notariats- und Registergebühren an. Die Notariatsgebühren können ins Geld gehen, weil sie sich meist in Prozent des Immobilienwerts berechnen. Fallweise muss man auch Anwaltskosten vorsehen. Sei es, dass man aus eigenem Antrieb einen Anwalt mit der Abbicklung und den Vertragsarbeiten beauftragt, oder weil Grundstückstransaktionen in einigen Ländern grundsätzlich von Anwälten abgewickelt werden. 

Laufende Steuern

Eine jährliche Grundsteuer fällt in der einen oder anderen Form fast überall an. Ihre Höhe variiert nicht nur von Land zu Land, sondern kann auch innerhalb eines Landes je nach Region stark unterschiedlich sein. Wer plant, sein Feriendomizil weiterzuvermieten, muss zudem mit entsprechenden Ertragssteuern rechnen. Zudem wird in einigen Ländern der Eigenmietwert besteuert, ähnlich wie in der Schweiz. In anderen Ländern unterliegt die Immobilie zusätzlich einer jährlichen Vermögenssteuer.

Im Unterschied zu den einmaligen steuerlichen Belastungen beim Kauf handelt es sich hierbei um wiederkehrende Kosten. Es ist daher ratsam, sich vor Vertragsabschluss einen vollständigen Überblick über die laufenden steuerlichen Verpflichtungen zu verschaffen.

Deklaration in der Schweiz

Die Steuern für ein Feriendomizil fallen grundsätzlich im Land des Standortes an. Unabhängig davon müssen Sie die Ferienimmobilie sowie allfällige daraus erzielte Erträge in der Schweizer Steuererklärung deklarieren. Diese Werte wirken satzbestimmend. Das bedeutet, dass für die Festlegung Ihres Steuersatzes in der Schweiz Ihr gesamtes weltweites Einkommen und Vermögen berücksichtigt wird.

Erbschaft von Ferienliegenschaften im Ausland

Die Vererbung einer Ferienliegenschaft im Ausland kann komplex und kostenintensiv sein. Einerseits ist das anwendbare Erbrecht zu beachten. In gewissen Ländern wie Italien oder Spanien kommt das Schweizer Erbrecht zur Anwendung, während in anderen Ländern wie Frankreich grundsätzlich das jeweilige nationale Erbrecht gilt. Zudem sind die länderspezifischen steuerlichen Regelungen bei der Übertragung der Immobilie zu berücksichtigen. Bestehende Doppelbesteuerungsabkommen sind dabei zwingend einzubeziehen.